Alljährlich erleben viele Mieter und Mieterinnen eine böse Überraschung,
wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung vorlegt und erhebliche
Nachzahlungen verlangt. Aufgrund der ständig steigenden Kosten für das Heizen, Wasser, Entwässerung, Müll usw. muss Jahr für Jahr mehr gezahlt werden, ohne dass ein Ende dieser Entwicklung in Sicht ist. Nicht nur die hiermit verbundenen erheblichen finanziellen Belastungen machen den Mietern schwer zu schaffen. Sehr häufig sind die Neben- und Heizkostenabrechnungen zudem noch unverständlich, falsch und unvollständig.

Oftmals entsteht daher Streit darüber, ob, was und wie der Vermieter abrechnen darf. Die folgenden Informationen sollen Ihnen einen groben Überblick zu dem Problemkreis vermitteln.

Was sind Nebenkosten?
Die Nebenkosten werden im Gesetz als Betriebskosten bezeichnet. Hierbei
handelt es sich um solche Kosten, die dem Eigentümer durch den
bestimmungsgemäßem Gebrauch des Gebäudes laufend (= wiederkehrend)
entstehen. Hierzu zählen im Wesentlichen: Grundsteuer, Frischwasser,
Schmutz- und Regenwasser Aufzug, Müllabfuhr, Straßenreinigung,
Schornsteinfeger, Hausreinigung, Hausmeister, Gartenpflege, Beleuchtung,
Sach- und Haftpflichtversicherung, Antennenkosten oder Kabelgebühren,
Ungezieferbekämpfung, Winterdienst und die Heiz- und Warmwasserkosten
 
Wer hat diese Kosten zu bezahlen?
Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Betriebskosten zu zahlen, d.h. die
Betriebskosten sind Bestandteil der Miete und müssen nicht extra bezahlt
werden. Diese gesetzliche Regelung ist leider nicht zwingend. Im
Mietvertrag wird meistens vereinbart, dass der Mieter neben der Miete
auch die Betriebskosten zu zahlen hat. Enthält der Mietvertrag allerdings
keine Vereinbarung zu den Betriebskosten, bleibt es bei der gesetzlichen
Regelung, wonach der Vermieter die Betriebskosten zu zahlen hat. Dies gilt
auch dann, wenn kein schriftlicher Mietvertrag existiert. Ausnahme: Die
Kosten für die Heizung und das Warmwasser hat der Mieter immer neben der
Miete zu zahlen, wenn diese Kosten nach der Heizkostenverordnung
verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Ausnahme: Hat der Mieter
die Betriebskosten mehrfach gezahlt, obwohl er hierzu nach dem Mietvertrag
nicht verpflichtet war, so kann dies im Einzelfall zu einer Abänderung des
Mietvertrages führen

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit!
Der Vermieter ist beim Betrieb des Hauses laut Gesetz zur ordnungsgemäßen
Bewirtschaftung verpflichtet. Dies bedeutet nicht, dass der Vermieter
stets den preiswertesten Anbieter, z.B. bei der Gartenpflege, dem
Hausmeisterservice, der Gebäudereinigung, der Versicherung, derÖllieferung
usw. wählen muss. Der Vermieter muss vielmehr bei der Auswahl der Anbieter
darauf achten, dass die Kosten für die Waren und Dienstleistungen nicht
auffällig über den vergleichbaren Durchschnittspreisen liegen und das Gebot
der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt wird.

Wie werden die Nebenkosten abgerechnet?
Die Nebenkosten müssen in der Regel wie die Miete monatlich bezahlt werden.
Dies kann in Form einer Pauschale oder Vorauszahlung geschehen. Werden auf
die Nebenkosten monatliche Pauschalen gezahlt, sind die Nebenkosten mit
dieser Zahlung abgegolten. Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine
Nebenkostenabrechnung vorzulegen und hieraus eine Nachforderung zu
verlangen. Werden hingegen monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten gezahlt, so muss der Vermieter einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung,
meist unterteilt in eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung, vorlegen.
Der Abrechnungszeitraum dieser Abrechnungen muss immer genau ein Jahr
betragen, z.B. 01.07.05-30.06.06. Es darf grundsätzlich nur über einen
zurückliegenden Zeitraum  abgerechnet werden, also niemals über zukünftig
zu erwartende Nebenkosten.Der Vermieter hat im Rahmen der Abrechnung die
von dem Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die Kosten zu verrechnen.
Übersteigen die abgerechneten Kosten die Summe der geleisteten
Vorauszahlungen, ist eine Nachzahlung fällig. Anderenfalls steht dem Mieter
ein Guthaben zu. Nach jeder vorgelegten Abrechnung können sowohl der
Vermieter als auch der Mieter eine Anpassung der Vorauszahlungsbeträge
vornehmen. 

Wie werden die Gesamtkosten verteilt?
Die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten ist gesetzlich geregelt. Von den
angefallenen Gesamtkosten werden in der Regel mindestens 30 % und
höchstens 70% nach dem erfassten Verbrauch und die verbleibenden
30% bis 70% nach der Wohnfläche abgerechnet. Abweichende Vereinbarungen
können im Einzelfall zulässig sein. Die Verteilung der übrigen Nebenkosten
richtet sich nach den Regelungen des Mietvertrages. Sind dort keine
Vereinbarungen zu der Verteilung der Nebenkosten getroffen worden, so kann
der Vermieter den Verteilungsschlüssel nach „billigem Ermessen“ bestimmen,
d.h. er muss einen einigermaßen sachgerechten Schlüssel wählen. Etwas
anderes gilt allerdings dann, wenn der Verbrauch individuell erfasst wird,
beispielsweise mit Wasseruhren. Dann müssen die Kosten des Frisch- und
Abwassers nach dem erfassten Verbrauch umgelegt werden.        

Wie muss eine Abrechnung aussehen?
Die Abrechnung muss transparent sein, d.h. aus jeder Abrechnung muss klar
hervorgehen, um welchen Abrechnungszeitraum es sich handelt, welche
Kostenarten im einzelnen abgerechnet werden, welche Gesamtbeträge insoweit angefallen sind, welche Verteilungsschlüssel angewendet werden und welche anteiligen Belastungen sich hieraus für den Mieter ergeben.

Bis wann muss eine Abrechnung vorliegen?
Das Gesetz schreibt vor, dass der Vermieter die Nebenkostenabrechnung
innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode vorzulegen hat.
Legt der Vermieter die Abrechnung später vor, so muss eine geforderte
Nachzahlung in der Regel nicht mehr beglichen werden. Guthabenbeträge sind
hingegen an den Mieter immer auszuzahlen.
     
Bis wann muss eine Nachforderung beglichen sein?
Grundsätzlich hat der Mieter nach Erhalt einer Abrechnung zunächst das
Recht, diese in Ruhe zu überprüfen bzw. durch seinen Mieterverein
überprüfen zu lassen. Hierfür hat der Mieter in der Regel einen Monat Zeit.
Ist die Abrechnung richtig, so muss die Nachforderung auch beglichen
werden.

Bitte beachten Sie: Diese Information ersetzt keine ausführliche Beratung. In Zweifelsfällen oder bei Unklarheiten bitte unbedingt rechtlichen Rat einholen! Der Bergische Mieterring führt kostenlose Beratungen für seine Mitglieder durch. Erfragen Sie bitte unsere Aufnahmebedingungen über unsere Geschäftsstelle: Tel. 0202 5906055

 

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